以物流中心結(jié)合商貿(mào)批發(fā)，打造“專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)模式”的開(kāi)發(fā)商，正在全國(guó)攻城略地。不僅這一模式的行業(yè)翹楚華南城已大舉在深圳、河源、南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、合肥等地啟動(dòng)規(guī)模化開(kāi)發(fā)，同樣依托專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)模式成功上市的五洲國(guó)際、毅德控股等企業(yè)也紛紛開(kāi)始在三四線城市全面展開(kāi)戰(zhàn)略布局。

這類企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，體量和規(guī)模往往相當(dāng)龐大，但由于選址一般不在中心區(qū)域，業(yè)態(tài)又頗受地方政府歡迎，因而拿地成本不高。項(xiàng)目所采取的分割鋪面銷售的方式，對(duì)中小投資者也具有較大吸引力。高去化率和高周轉(zhuǎn)率使得這類上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表顯得相當(dāng)靚麗。然而，本報(bào)記者走訪新近開(kāi)業(yè)的部分項(xiàng)目，卻發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)出現(xiàn)人氣低迷、交易冷清的情況，甚至存在大面積的空置。未來(lái)3到5年內(nèi)，這類項(xiàng)目可能將會(huì)出現(xiàn)大量爛尾，區(qū)域產(chǎn)業(yè)體量可能無(wú)法承載這些龐大的項(xiàng)目，地區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的發(fā)展速度亦有可能無(wú)法跟上企業(yè)擴(kuò)張速度，其伴生風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

由華南城的“雙胞兄弟”中國(guó)城鄉(xiāng)控股（二者主席同為鄭松興）投資50億元興建的東北物流城（下稱“東北城”）在2007年正式落戶鐵嶺，這個(gè)占地5.5平方公里，建筑面積1000萬(wàn)平方米的物流城不僅是遼寧省“十一五”期間的重點(diǎn)項(xiàng)目，而且還定位于“東北亞最大的商貿(mào)物流基地”。該項(xiàng)目甚至還于2010年底實(shí)現(xiàn)了在美國(guó)紐交所的上市，可謂贏得了資本市場(chǎng)的青睞。

然而，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)此前實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然東北城一期的五金家電、建筑材料、服裝皮革、機(jī)動(dòng)車交易、農(nóng)機(jī)農(nóng)具、中心商城六大專業(yè)市場(chǎng)中，九成的鋪面都早已完成銷售，但自2009年正式開(kāi)業(yè)直至今日，開(kāi)門營(yíng)業(yè)的商鋪仍不足兩成。近日，由于東北城向商鋪購(gòu)買者承諾的“售后包租”3年托管期陸續(xù)到期，商鋪將交由業(yè)主自行處置，而市場(chǎng)氛圍仍不見(jiàn)起色，東北城的部分業(yè)主還與管理方發(fā)生了糾紛。

無(wú)獨(dú)有偶，記者在走訪西安華南城項(xiàng)目時(shí)，又發(fā)現(xiàn)了類似的“銷售火，開(kāi)業(yè)難”的現(xiàn)象。

西安華南城項(xiàng)目在2009年底正式開(kāi)工，總建筑面積1750萬(wàn)平方米，以“世界物流基地，全球商貿(mào)平臺(tái)，中國(guó)最大綜合商品交易集散地”為定位，配備了商貿(mào)主題交易區(qū)、綜合物流配套區(qū)、中央商務(wù)區(qū)以及生活服務(wù)配套區(qū)的項(xiàng)目規(guī)劃。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃分三期完成，僅目前已經(jīng)開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目一期，開(kāi)發(fā)面積就超過(guò)400萬(wàn)平方米。

在一期的五金機(jī)電交易中心、2號(hào)交易廣場(chǎng)、品牌館等產(chǎn)品先后落成后，西安華南城很快就啟動(dòng)了開(kāi)盤。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2011年10月，五金機(jī)電交易中心的選鋪業(yè)務(wù)正式開(kāi)啟，僅僅3個(gè)月后鋪位就宣告銷售殆盡。

西安華南城的銷售人員向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者介紹，目前主推的2號(hào)交易廣場(chǎng)的銷售率已超過(guò)了80%，并已有奧特萊斯、海寧皮革城等大型商戶簽約入駐。但記者在走訪過(guò)程中卻發(fā)現(xiàn)，只有3層和4層的海寧皮革城正在開(kāi)鋪營(yíng)業(yè)，其他店面則大門緊閉，整個(gè)商貿(mào)市場(chǎng)鮮有客流。

實(shí)際上，以專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)模式為核心業(yè)態(tài)的上市公司不止華南城一家，五洲國(guó)際、毅德控股、卓爾發(fā)展等資本市場(chǎng)新寵同樣是依托這樣的模式在全國(guó)攻城略地，并且這類商貿(mào)城不論規(guī)模還是速度，都在急劇膨脹。

華南城在深圳、河源、南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、合肥等地都有正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，除西安華南城體量龐大以外，鄭州華南城和哈爾濱華南城的總建筑面積都均在1200萬(wàn)平方米左右。高力國(guó)際分析人士指出，這樣的體量足以比擬一個(gè)鎮(zhèn)或一座小城。

五洲國(guó)際先后在無(wú)錫、鹽城、大理、樂(lè)陵、煙臺(tái)等地布局了17個(gè)大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，而毅德控股也在菏澤、興寧、濟(jì)寧、玉林、寧鄉(xiāng)、贛州、綿陽(yáng)、煙臺(tái)、梧州以及蘭州等地紛紛吹響了打造大型的商貿(mào)物流中心的號(hào)角。而毅徳控股副總裁兼首席財(cái)務(wù)官吳波更表示，公司每年都會(huì)保持3個(gè)新項(xiàng)目的增速。

雖然與華南城相比，這些項(xiàng)目的體量不算大，多在數(shù)百萬(wàn)平方米左右，但對(duì)于其布局的三四線城市的市場(chǎng)而言，影響依然相當(dāng)顯著。

專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)模式的急速?gòu)?fù)制，引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士的普遍擔(dān)憂。甚至已經(jīng)有專家直接對(duì)本報(bào)記者預(yù)測(cè)，3至5年后，這一領(lǐng)域可能出現(xiàn)大量的“爛尾”項(xiàng)目，部分項(xiàng)目因?yàn)轶w量過(guò)大，超出區(qū)域經(jīng)濟(jì)的承載能力，甚至可能對(duì)地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響。

由于中小投資者和市場(chǎng)之間存在信息不對(duì)稱，“一鋪養(yǎng)三代”的觀念也根深蒂固，所以即使開(kāi)發(fā)的商貿(mào)市場(chǎng)體量超出了區(qū)域的承載力，仍然能夠?qū)崿F(xiàn)快速的銷售。開(kāi)發(fā)商通過(guò)自身品牌給消費(fèi)者帶來(lái)了市場(chǎng)增值的預(yù)期，但簡(jiǎn)單的模式復(fù)制往往卻難以實(shí)現(xiàn)培育良好商業(yè)氛圍的愿景。這些大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)定位不夠準(zhǔn)確，往往只是將其首個(gè)成功的產(chǎn)品以同樣的模式在全國(guó)進(jìn)行復(fù)制，并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)本地化，忽視了不同區(qū)域市場(chǎng)存在相應(yīng)的差異化特征。

商業(yè)項(xiàng)目必須經(jīng)過(guò)3到5年的養(yǎng)商期，開(kāi)發(fā)商必須是項(xiàng)目的最大兜底者，否則商鋪賣掉后，個(gè)人投資者只看重自身的蠅頭小利，而不會(huì)對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)，商業(yè)氛圍難以形成。然而，以華南城為代表的這些企業(yè)選取了不持有物業(yè)，以幾乎全部分割銷售的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。這就導(dǎo)致商城的使用權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相脫離，也因此為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了相當(dāng)大的整合困難，使其難以保證項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)。這是這些專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)背后經(jīng)營(yíng)模式的死穴，也預(yù)示著它是一種即將被市場(chǎng)淘汰的商業(yè)模式。不過(guò)，這類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)有成為行業(yè)未來(lái)的新生力量的潛力，因?yàn)樗鼈兗炔粚儆诩兇獾碾娚蹋膊粚儆诩兇獾纳虡I(yè)地產(chǎn)，但是卻兼具了電商的平臺(tái)與物流體系，以及商業(yè)地產(chǎn)的交易功能等優(yōu)勢(shì)。

專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)走規(guī)模化擴(kuò)張的道路是必須的，只有形成集散效應(yīng)，才能拉低成本問(wèn)題，“專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的平臺(tái)必須要足夠大，但是‘大’并不代表能夠成功，必須更加專注、細(xì)分，打造針對(duì)性的產(chǎn)業(yè)和商品門類，鏈接區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈的上下游。

然而，這類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)要獲得長(zhǎng)足的發(fā)展，必須從3個(gè)方面發(fā)力：

第一，打造完善的軟硬件體系。其中包括健全的結(jié)算體系、物流體系與倉(cāng)儲(chǔ)體系等功能。這些功能是解決商品流通過(guò)程中的交易結(jié)算、物流信息流、資金流等問(wèn)題的關(guān)鍵，是專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展水平真正的風(fēng)向標(biāo)。

第二，厘清與傳統(tǒng)市場(chǎng)的關(guān)系。專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)是傳統(tǒng)市場(chǎng)的延伸，還是與之并存的關(guān)系，抑或是全新的市場(chǎng)載體？定位決定了專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展方向。

第三，要具備互聯(lián)網(wǎng)思維。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)部的信息化系統(tǒng)，以及線上線下一體化發(fā)展程度必須成為其優(yōu)勢(shì)。專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)必須一頭與傳統(tǒng)市場(chǎng)相結(jié)合，另一頭和互聯(lián)網(wǎng)緊密聯(lián)系。

來(lái)源：國(guó)開(kāi)聯(lián)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃院  編輯：Jessi