住房租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展，有著扎實(shí)基礎(chǔ)。一方面當(dāng)前中國(guó)一線城市的租賃人口尚未超過40%，遠(yuǎn)低于國(guó)際大都市的租房人口比重，其市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?；另一方面隨著城市化進(jìn)程加大，流動(dòng)人口居住問題日益凸現(xiàn)，不少小業(yè)主出租房屋設(shè)施設(shè)備不齊全、房型過大、租金過高等問題容易觸發(fā)群居等安全隱患，令中國(guó)住房租賃市場(chǎng)急需引入一大批專業(yè)租房運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，通過專業(yè)化服務(wù)提供更優(yōu)質(zhì)的租房服務(wù)，擴(kuò)大整個(gè)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展空間。

國(guó)開聯(lián)預(yù)測(cè)，未來3-4年時(shí)間內(nèi)，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將迎來巨大發(fā)展空間，機(jī)構(gòu)管理的租賃房間數(shù)量的年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)40~50%。巨大的市場(chǎng)發(fā)展空間，驅(qū)使近年越來越多房地產(chǎn)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)紛紛涉足長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目投資建設(shè)。然而，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)迅猛發(fā)展同時(shí)，如何兼顧社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，進(jìn)而構(gòu)建長(zhǎng)租公寓良好發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，各個(gè)市場(chǎng)參與者依然在摸著石頭過河。在國(guó)開聯(lián)看來，借鑒歐美長(zhǎng)租公寓發(fā)展歷程，一個(gè)具備良好發(fā)展趨勢(shì)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，必須具備機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、金融化三大基因。

美國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)良性快速發(fā)展的秘密

在中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)興起時(shí)，美國(guó)長(zhǎng)租公寓已經(jīng)走過10多年的發(fā)展歷程。值得注意的是，過去10多年美國(guó)長(zhǎng)租公寓REITs創(chuàng)造了年均約9%回報(bào)率，甚至高于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)銷售的收益回報(bào)，形成了一整套穩(wěn)健的行業(yè)良性發(fā)展機(jī)制與商業(yè)模式。國(guó)開聯(lián)認(rèn)為，美國(guó)長(zhǎng)租公寓REITs回報(bào)率之所以如此高，主要得益于美國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)秉承機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、金融化相結(jié)合的發(fā)展模式。

以美國(guó)首家上市的長(zhǎng)租公寓REITs管理機(jī)構(gòu)EQR為例，這家機(jī)構(gòu)始終致力于為用戶提供高品質(zhì)的住宅租賃服務(wù)，目前EQR擁有約302個(gè)物業(yè)，共有約77498個(gè)長(zhǎng)租公寓房間。其取得的成就恰恰得益于機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、金融化相結(jié)合的發(fā)展模式。通過機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)，EQR總能獲得美國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)云集的城市、大學(xué)聚集區(qū)附近的優(yōu)質(zhì)地段投資建設(shè)長(zhǎng)租公寓，吸引大量職工與大學(xué)生入駐租房，將空置率保持在很低位置；專業(yè)化服務(wù)在滿足職工與大學(xué)生的個(gè)性化租房服務(wù)同時(shí)，很大程度打造了市場(chǎng)良好口碑。金融化具體表現(xiàn)在EQR運(yùn)作旗下長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目通過REITs、資產(chǎn)證券化等方式獲得大量資金，為業(yè)務(wù)可持續(xù)壯大奠定資金基礎(chǔ)。EQR的發(fā)展歷程與運(yùn)營(yíng)模式選擇，其實(shí)給中國(guó)長(zhǎng)租公寓良性發(fā)展帶來不小的啟示。

機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、金融化的中國(guó)征途

中國(guó)租房市場(chǎng)規(guī)模突破萬億大關(guān)，但機(jī)構(gòu)管理比例占比不到10%，較美國(guó)機(jī)構(gòu)化管理占比70%存在不小的差距，這也是租房市場(chǎng)虛假房源、缺乏保障、服務(wù)意識(shí)差等痛點(diǎn)難以徹底解決的根源之一。因此，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化與金融化是必然趨勢(shì)。不過，要做到“三化”絕非易事。

機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)絕非一家機(jī)構(gòu)“通吃”產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)，而是不同市場(chǎng)參與者攜手組成利益共同體，拿出各自的優(yōu)質(zhì)資源進(jìn)行整合優(yōu)化，構(gòu)建長(zhǎng)期穩(wěn)健的良性發(fā)展業(yè)務(wù)模式。專業(yè)化不僅要求長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)提供專業(yè)的租房服務(wù)，還包括金融機(jī)構(gòu)能根據(jù)項(xiàng)目長(zhǎng)期商業(yè)化運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，設(shè)定合理的低成本融資與資金使用安排規(guī)劃，最大限度提升項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)與社會(huì)效益。金融化，即長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展需要金融機(jī)構(gòu)的深度參與，通過資產(chǎn)證券化、REITS等多渠道資本運(yùn)作手段幫助機(jī)構(gòu)獲得更多低融資成本資金，從而幫助長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)做大做強(qiáng)、進(jìn)一步降低運(yùn)營(yíng)成本創(chuàng)造更高回報(bào)率。

正是意識(shí)到機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、金融化的巨大價(jià)值。目前，國(guó)內(nèi)具有一定規(guī)模的不動(dòng)產(chǎn)投資公司已開始積極開展有益的探索?？梢灶A(yù)見的是，隨著中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)逐步實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化與金融化，長(zhǎng)租公寓的一些行業(yè)痛點(diǎn)將迎刃而解，進(jìn)而創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效應(yīng)與社會(huì)效益的雙豐收。

更多相關(guān)資料，請(qǐng)?jiān)斠姡簢?guó)開聯(lián)發(fā)布的《長(zhǎng)租公寓行業(yè)投資價(jià)值與未來趨勢(shì)報(bào)告（2018年版）》