近些年，隨著海南國(guó)際旅游島建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)成為各大開(kāi)發(fā)商和投資者眼中的“香餑餑”，外來(lái)人口強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力推動(dòng)海南房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊升。如今，在全域限購(gòu)背景下，海南住宅市場(chǎng)大批尚未銷(xiāo)售的項(xiàng)目將如何處置？開(kāi)發(fā)商將如何調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略？

成交額靠前，限購(gòu)更嚴(yán)

在國(guó)際旅游島建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)以及每年冬天百萬(wàn)“候鳥(niǎo)”人群強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力的疊加作用下，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。國(guó)開(kāi)聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，2017年海南全島全區(qū)域量?jī)r(jià)同漲。成交面積達(dá)2293萬(wàn)平方米，同比上漲52%；成交金額高達(dá)2714億元，同比漲82%；成交均價(jià)達(dá)11836元/平方米，同比增長(zhǎng)20%。

其中，第一梯隊(duì)的三亞和?？诔山唤痤~分別為724億和694億元，三亞旁的陵水2017年銷(xiāo)售金額達(dá)到372億元。此外，澄邁、萬(wàn)寧、瓊海、儋州和文昌銷(xiāo)售金額均超百億元，臨高、東方、五指山、瓊中等10個(gè)城市銷(xiāo)售金額在50億元以下。

國(guó)開(kāi)聯(lián)發(fā)現(xiàn)，成交金額靠前的城市此次受到了最為嚴(yán)格的限購(gòu)，?？凇⑷齺?、瓊海三地，外地購(gòu)房者需要提供5年社保；五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣2017年均處于第四梯隊(duì)，住房只能面向本市縣居民家庭銷(xiāo)售。

在全域限購(gòu)等嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，2017年房企的好日子恐將成為過(guò)去式。海南的住宅市場(chǎng)將進(jìn)入“速凍模式”。此次調(diào)控嚴(yán)厲性超乎市場(chǎng)預(yù)期，海南市場(chǎng)降溫是必然的，因潛在購(gòu)房需求會(huì)大幅度減少。

不過(guò)，海南住宅市場(chǎng)短期會(huì)“速凍”，但新政不會(huì)影響市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。

租賃住房和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎機(jī)遇

過(guò)去幾年，品牌房企迅速拓展海南市場(chǎng)，恒大、雅居樂(lè)憑借早期規(guī)模取地，在售項(xiàng)目剩余土地開(kāi)發(fā)貨量較大；魯能、綠地、富力的潛在項(xiàng)目可建面積居多。

截至2017年底，恒大在海南區(qū)域共有16個(gè)項(xiàng)目，土地原值為161.7億元，總土地面積為1709.1萬(wàn)平方米，其中海花島土地儲(chǔ)備達(dá)到1181.46萬(wàn)平方米。

據(jù)國(guó)開(kāi)聯(lián)團(tuán)隊(duì)調(diào)研整理的數(shù)據(jù)顯示，較早進(jìn)軍海南市場(chǎng)的雅居樂(lè)在海南擁有5個(gè)項(xiàng)目，碧桂園則擁有17個(gè)項(xiàng)目，融創(chuàng)則在海南市場(chǎng)儲(chǔ)備了15個(gè)項(xiàng)目。魯能、富力和保利分別擁有7個(gè)、6個(gè)和5個(gè)項(xiàng)目。其中富力地產(chǎn)于4月斥資57億收購(gòu)海航大英山項(xiàng)目，新增土地建筑面積67萬(wàn)平方米。

嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，海南房地產(chǎn)千億市場(chǎng)變局來(lái)臨，開(kāi)發(fā)商將如何應(yīng)對(duì)？

國(guó)開(kāi)聯(lián)認(rèn)為，未來(lái)不排除政府因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)布局調(diào)整而凍結(jié)、調(diào)整住宅開(kāi)發(fā)用地及其規(guī)劃，暫停新的住宅用地供應(yīng)；也不排除政府暫緩審批新的住宅開(kāi)發(fā)規(guī)劃以減少市場(chǎng)供應(yīng)，或者暫緩發(fā)放預(yù)售許可和備案。開(kāi)發(fā)商圈定的土地以后未必都能用于住宅開(kāi)發(fā)，有的可能被要求退回政府，調(diào)整為其他產(chǎn)業(yè)用地，有的可能調(diào)整出讓計(jì)劃。

政策調(diào)控下關(guān)閉了住宅市場(chǎng)發(fā)展的“閘門(mén)”，但同時(shí)開(kāi)啟了租賃市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新通道。

海南引入大量新興產(chǎn)業(yè)包括深海采礦、島礁旅游、賽馬郵輪、體育博彩、海洋牧場(chǎng)、深?；?、文昌航天城、新型交易平臺(tái)，都需要大量的人才，未來(lái)需要更多的住房，未來(lái)這些住房很可能是租賃住房為主。新增住宅用地會(huì)更多采取租賃住宅用地出讓模式，企業(yè)也要做好開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)自持租賃住宅的思想準(zhǔn)備，儲(chǔ)備人才。

同時(shí)，未來(lái)海南會(huì)有更多的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)，比如郵輪基地碼頭、航天特色小鎮(zhèn)、超大型購(gòu)物廣場(chǎng)、賽馬會(huì)及其俱樂(lè)部等等，有產(chǎn)業(yè)資源的開(kāi)發(fā)商將獲得政府青睞和這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)。

更多相關(guān)資料，請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)：國(guó)開(kāi)聯(lián)發(fā)布的《商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式深度研究報(bào)告》