新冠疫情期間，各大行業(yè)都受到了不同的打擊，但物流行業(yè)卻逆勢(shì)增長(zhǎng)，成為在疫情中依然迅猛增長(zhǎng)的行業(yè)。在新基建和自動(dòng)駕駛的加持下，物流業(yè)逐步完成從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，而物流地產(chǎn)重資產(chǎn)端，在普洛斯、宇培、豐樹等各大巨頭集聚的情況下，依然有萬科、平安不動(dòng)產(chǎn)、京東等企業(yè)跨界進(jìn)場(chǎng)，物流地產(chǎn)又一次站在風(fēng)口之上。但近年我國(guó)各地工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地指標(biāo)都趨于收緊，如何拿地成為當(dāng)下各大物流地產(chǎn)商巨頭布局的重點(diǎn)。

收益率顯著高于其他不動(dòng)產(chǎn)，吸引各大資本跨界入場(chǎng)

物流地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，主要是用于存儲(chǔ)、中轉(zhuǎn)、分發(fā)貨物的物理空間，為貨物從銷售地到供應(yīng)地的流通，運(yùn)輸、配送和信息管理提供最主要的配套服務(wù)，是整體物流供應(yīng)鏈中最為關(guān)鍵的一環(huán)?；谖锪鞯禺a(chǎn)的不可或缺性，近年我國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)空間一直供不應(yīng)求，且與商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目相比，一線城市的物流地產(chǎn)收益率一直在7%以上，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)在2%-5%的投資回報(bào)率，使得物流地產(chǎn)一直吸引不同領(lǐng)域的巨頭跨界進(jìn)場(chǎng)。

得益于良好的市場(chǎng)前景和可觀的投資回報(bào)率，當(dāng)前除去以普洛斯、豐樹、宇培、寶灣為代表的傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商，以ESR（易商紅木）為代表的新興勢(shì)力崛起，也有各行業(yè)企業(yè)跨界進(jìn)場(chǎng)，以房地產(chǎn)開發(fā)商、電商企業(yè)、險(xiǎn)資企業(yè)與財(cái)團(tuán)、傳統(tǒng)工商貿(mào)企業(yè)四類代表為主，其中不乏萬科、平安不動(dòng)產(chǎn)、京東、菜鳥等行業(yè)巨頭。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡，高標(biāo)倉(cāng)供不應(yīng)求

雖然我國(guó)地產(chǎn)發(fā)展迅速，但行業(yè)發(fā)展并不能盲目樂觀，當(dāng)前我國(guó)物流地產(chǎn)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，主要在于傳統(tǒng)倉(cāng)供給過剩，高標(biāo)倉(cāng)供不應(yīng)求。由于高標(biāo)倉(cāng)擁有先進(jìn)完善的建筑結(jié)構(gòu)和大數(shù)據(jù)、智能機(jī)器人等智能化軟硬件設(shè)備作為支撐，能夠規(guī)避傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)功能延展性不強(qiáng)、結(jié)構(gòu)不合理、存儲(chǔ)有限、安全風(fēng)險(xiǎn)高等問題，快速實(shí)現(xiàn)貨物的規(guī)?；?yīng)，使得揀選和配送的效率有所提升，有效降低倉(cāng)儲(chǔ)成本，因此在市場(chǎng)上需求不斷上升。

由于物流倉(cāng)儲(chǔ)占地面積大、產(chǎn)值不高、貢獻(xiàn)稅收少，對(duì)地方財(cái)政供給有限，使得我國(guó)工業(yè)物流倉(cāng)儲(chǔ)供給一直處于低位，同時(shí)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的城市也對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的用地考慮日趨慎重。其次，由于傳統(tǒng)和非標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)改造升級(jí)難度大，且傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)商自我改造的動(dòng)力也不足，使得高標(biāo)倉(cāng)在我國(guó)總倉(cāng)儲(chǔ)供給中的比例不到5%，難以滿足當(dāng)下強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求。

三種方式解決拿地問題，搶占市場(chǎng)

在工業(yè)物流用地指標(biāo)趨于收緊的情況下，物流地產(chǎn)商主要通過以下三種方式拿地。 

——強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共同開發(fā)

為規(guī)避給與政府純粹的物流地產(chǎn)印象，物流地產(chǎn)商各大進(jìn)入者攜手合作，以政府的利益訴求為切入點(diǎn)，組成聯(lián)合體，其他企業(yè)以物流配套服務(wù)商出現(xiàn)，既能滿足政府對(duì)稅收的期待，同時(shí)也能有效使用物流地產(chǎn)商提供的服務(wù)，以此順利拿地。目前物流地產(chǎn)商已開始與物流企業(yè)、電商企業(yè)、實(shí)體企業(yè)合作，踐行這種模式。

——閑置倉(cāng)儲(chǔ)，改造升級(jí)

除了攜手合作之外，二次存量土地資源的在開發(fā)也是物流地產(chǎn)商拿地的方式之一。對(duì)于經(jīng)營(yíng)不善或其他種種原因閑置又不愿被政府收回的土地，若交通和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)擁有較好的優(yōu)勢(shì)，物流地產(chǎn)商會(huì)進(jìn)行前期研判，將物業(yè)或空地進(jìn)行高標(biāo)倉(cāng)改造，變廢為寶。物流地產(chǎn)商中，豐樹在老舊物業(yè)改造非常擅長(zhǎng)，豐樹在新加坡怡豐城和位于亞拉山大區(qū)的兩大標(biāo)志性項(xiàng)目——豐樹商業(yè)城，就是通過就有項(xiàng)目改造而成，而豐樹進(jìn)入國(guó)內(nèi)的第一個(gè)項(xiàng)目也是收購(gòu)浦東空港歐羅物流園改造完成的。

——成立基金，收并購(gòu)拿地

在工業(yè)物流地產(chǎn)指標(biāo)收緊的情況下，物流地產(chǎn)商通常會(huì)通過收并購(gòu)獲取土地指標(biāo)，而收并購(gòu)的資金來源主要是成立的物流地產(chǎn)基金。目前市場(chǎng)上物流地產(chǎn)基金運(yùn)營(yíng)最為成熟的代表是普洛斯，通過引入基金杠桿縮短項(xiàng)目的投資回報(bào)周期。在普洛斯的影響下，以萬科為代表的物流地產(chǎn)市場(chǎng)新興進(jìn)入者紛紛探索成立物流地產(chǎn)基金，目前萬科已經(jīng)成功收并購(gòu)普洛斯、太古冷鏈平臺(tái)等企業(yè)，擴(kuò)充自己的土地存儲(chǔ)。

在新基建推動(dòng)下，物流地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈趨激烈，除了拿地之外，運(yùn)營(yíng)服務(wù)、金融運(yùn)作等因素都在影響物流地產(chǎn)商的市場(chǎng)布局和策略節(jié)奏，想要立于不敗之地就要因時(shí)因地地進(jìn)行創(chuàng)新。