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產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)+金融創(chuàng)新或成趨勢

國開聯(lián) 2014.03.03

《全訪談》專欄，由京城知名資深地產(chǎn)記者全偉主持，對話最前沿的地產(chǎn)巨人，討論當下最熱門的話題，端出最獨樹一幟的新鮮觀點，為您解讀不一樣的樓市。

建筑院校畢業(yè)的人更多給人以保守學院派的感覺,但在他的腦海里永遠充斥著創(chuàng)新的火花與永不停歇的頭腦風暴。他帶領天鴻地產(chǎn)十余載，始終堅持以創(chuàng)新為企業(yè)發(fā)展的根本動力，以共贏為企業(yè)合作的基本訴求。

面對調控背景下變幻莫測的市場，他斷言：未來房地產(chǎn)行業(yè)從平均的增長速度來說肯定很難達到2003年到2010年那樣的高速增長。而在做如何應對變化，使企業(yè)再發(fā)展這道選擇題時，他選擇了從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)到金融創(chuàng)新等一系列大刀闊斧的改革。
在博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇2013年年會上，本報記者專訪了北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司董事長柴志坤，為你展現(xiàn)地產(chǎn)大佬不一樣的創(chuàng)新理念。


創(chuàng)新型產(chǎn)品增長速度會超過行業(yè)平均水平
《法制晚報》（以下簡稱“FW）：房地產(chǎn)調控后，開發(fā)商發(fā)展路線開始分化為專業(yè)化和多元化兩種不同的思維。前者的主要商業(yè)模式是快速復制、規(guī)模擴張。而您所帶領的天鴻地產(chǎn)屬于哪種？

柴：天鴻地產(chǎn)屬于后者,希望通過創(chuàng)新產(chǎn)品，打造企業(yè)特有的能力。從行業(yè)發(fā)展角度來看，相當長的時間內，傳統(tǒng)類住宅產(chǎn)品仍是行業(yè)的主流。但一些新型產(chǎn)品、創(chuàng)新型的產(chǎn)品板塊，增長速度會超過行業(yè)平均增長水平。

開發(fā)與產(chǎn)業(yè)相結合可能會成為更多房企關注的焦點，原因有兩點：第一，房企看重拿地方式，源于經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)機構調整的需求，現(xiàn)階段地方政府對產(chǎn)業(yè)項目持支持態(tài)度；其次，開發(fā)商可以通過產(chǎn)業(yè)資源嫁接提高項目價值，進而提升價格。

但是，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果想?yún)⑴c產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)，需要考慮好后期運營的問題。做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一定要本著做產(chǎn)業(yè)的想法去做，而不能只考慮傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，按傳統(tǒng)模式簡單復制。核心還是要遵循這些行業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營運營規(guī)律。

FW：旅游地產(chǎn)是天鴻在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的一個方面?，F(xiàn)階段旅游地產(chǎn)開發(fā)都有哪些問題？怎樣通過創(chuàng)新達到產(chǎn)業(yè)間融合？

柴：現(xiàn)階段，旅游地產(chǎn)的開發(fā)與盈利模式并不成熟。這要從兩個方面找問題，一是從傳統(tǒng)的旅游風景區(qū)的運營經(jīng)營角度看，二是從在旅游風景區(qū)做的不成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目中去找到問題。歸結起來說，傳統(tǒng)旅游風景區(qū)里的問題主要在于業(yè)態(tài)和管理比較落后。最簡單的例子是，全國旅游風景區(qū)內，恐怕80%的產(chǎn)品賣得都一樣。

因此，如果做旅游地產(chǎn)的開發(fā)，就要有深度經(jīng)營的思想準備和資源管理體系的培養(yǎng)、積累。在開發(fā)旅游風景區(qū)項目時，我認為兩個方面非常重要：第一，是一定要和風景區(qū)緊密地結合在一起，就是要做整體開發(fā)，而不能夠只單純地去想房地產(chǎn)怎么開發(fā)、怎么賣房子、甚至怎么租房子；第二，要有深度經(jīng)營的思想準備，要考慮這個項目后期的運營和對風景區(qū)深度經(jīng)營內容如何組織、如何運營。

地產(chǎn)和金融資本應該成為好兄弟
FW：天鴻地產(chǎn)是最早探索房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的企業(yè)。您曾經(jīng)也提到，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的第一階段是從金融機構借錢，然后與金融機構合作。

柴：房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)的合作，受到了一些限制。受限制的核心原因是，房地產(chǎn)企業(yè)希望管理內部化。你最好借給我錢，什么也別管，都是我來做。實際上，金融機構對房地產(chǎn)行業(yè)不了解，對企業(yè)也不了解，它就更希望風險外部化。金融機構將錢借給開發(fā)商，但要求充足的抵押率，利息回報也要求很高。在這種背景之下，影響了房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)在資金上的合作效率。

但現(xiàn)在，開發(fā)企業(yè)和金融機構合作的模式正在發(fā)生變化。通過兩者間的長期了解，兩個行業(yè)間人才的互通，現(xiàn)在出現(xiàn)了更多的合作機會。金融企業(yè)更懂房地產(chǎn)的規(guī)律，更了解開發(fā)商。我認為，下一步金融機構將會為房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是管理很好、信譽很好的企業(yè)，帶來更多擴大規(guī)模、擴大收益的機會。

FW：現(xiàn)階段，房地產(chǎn)整個分化加劇，您怎么看待未來行業(yè)的發(fā)展趨勢？金融創(chuàng)新是否會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展？

柴：我認為房地產(chǎn)行業(yè)下一步會表現(xiàn)兩個特點：第一，是地區(qū)的差異性會變大，不同區(qū)域會有很大差別，這主要由當?shù)氐墓┬桕P系和未來的發(fā)展?jié)摿λ鶝Q定；第二，是行業(yè)平均的增長很難達到從2003年到2010年那樣的一個高速增長。但是我覺得從一些板塊來講，尤其對一些創(chuàng)新性產(chǎn)品來說，可能會在一段時間內，又有一個高速的增長速度，但即使是這樣，這個行業(yè)本身的主流產(chǎn)品，還是以傳統(tǒng)型住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店等產(chǎn)品為主。

而房地產(chǎn)公司也會分化，有些公司更強調它的專業(yè)能力，有些公司更強調它的資本實力?？傮w來說，隨著房地產(chǎn)行業(yè)跟金融企業(yè)的合作越來越多，我認為行業(yè)資產(chǎn)是在輕化，而是不在重化。房地產(chǎn)企業(yè)會在輕資產(chǎn)這一趨勢上往前走。

FW：現(xiàn)在這么多的企業(yè)都在謀求走出去，向國際化發(fā)展，您怎么看待這種趨勢？

柴：實際上，中國的市場空間還是挺大的，天鴻地產(chǎn)走出去的時間很早，在90年代初就已經(jīng)設立國外機構，開展房地產(chǎn)業(yè)務。從行業(yè)來看，2005年之前這些海外窗口起了很重要的作用，這包含兩個方面：第一，這些機構代表了地產(chǎn)公司對外的窗口；第二，地產(chǎn)公司可以在這個區(qū)域鍛煉和培養(yǎng)人才。我認為，現(xiàn)階段中國企業(yè)資金較為充裕，但到海外投資更要關注風險，關注在海外投資的法律、政策和市場。

房產(chǎn)稅不會產(chǎn)生大影響
FW：近期，國稅總局等相關部門，發(fā)文明確房產(chǎn)稅擴容。您對于房產(chǎn)稅的調節(jié)作用怎么看？您認為房產(chǎn)稅在未來會有什么樣的影響？

柴：房產(chǎn)稅應該征收，但我不認為其會對市場產(chǎn)生比較大的影響。目前，具有成熟市場經(jīng)濟體質的國家，對持有房產(chǎn)征稅是普遍的法律約定。從這個角度來講，這與90年代末的房改一樣，業(yè)內也有爭執(zhí)。當時大家討論，這對地產(chǎn)的影響是負面的還是正面的，但結果是不言而喻的，因為走的是市場化的道路。房產(chǎn)稅的開征，對房地產(chǎn)長期的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。但在此之前，房產(chǎn)稅還有很多的問題要解決，影響有限。 

而對于地方政府，房產(chǎn)稅可以被視作除了短期的土地收益外，未來長期的資產(chǎn)，財政收益的來源，對于城市的長期發(fā)展是有利的。從目前的情況看，如果開征房產(chǎn)稅的話，會提高現(xiàn)有存量房的使用效用，房屋持有多的要拿出去租。無論是一、二線城市還是三、四線城市，近年來房屋租金快速上漲，這種情況下，如果持有人愿意將房屋出租的話，從供給來看，就可以有效地提高城市房屋的供給。 

三四線城市才是我的主戰(zhàn)場
FW：近期，土地市場回暖，不少高價地誕生。您對于未來的土地市場有什么樣的看法？天鴻地產(chǎn)的拿地策略又是什么？

柴：未來一線城市仍是開發(fā)企業(yè)需要關注的主要市場，天鴻地產(chǎn)也非常關注北京等大城市的機會。但一線城市的土地價格較高，最近兩個月北京、上海、廣州接連出現(xiàn)高溢價率高價格成交的地塊，這意味著運作成本也會相應較高。

三、四線城市依然有很好的發(fā)展機會，利潤率沒有想象的那么低。對于中小企業(yè)而言，不見得一定要把追求規(guī)模作為目標，可以轉而追求效益。改變目標后，企業(yè)就不用過分擔心生存，這就要求要量力而行，不必去做那么大的杠桿。 來源：法制晚報

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