近年來，隨著各路資本涌入，長租公寓市場正在迅速發(fā)展。一方面長租公寓的萬億前景被房企看好；另一方面，房企面臨增收不增利的困境，轉(zhuǎn)型尋求利潤增長點是大勢所趨。從政策以及市場本身來看，長租公寓處在發(fā)展初期，對于企業(yè)而言，該領(lǐng)域目前仍是一片“鹽堿地”，但未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/span>

長租公寓發(fā)展迅速

一直以來，我國房地產(chǎn)市場的主角始終是房屋買賣市場，租賃市場發(fā)展相對而言較為薄弱。不過，在房地產(chǎn)市場進入“白銀時代”、存量時代后，租賃市場的關(guān)注度越來越高。近幾年，包括房企、二手房中介機構(gòu)，甚至是互聯(lián)網(wǎng)公司都開始發(fā)力長租公寓市場，資本力量的介入更是讓長租公寓市場得到迅速發(fā)展。

值得注意的是，2017年房企在2016年業(yè)績會上，也更多地談到長租公寓市場的布局。3月24日，龍湖地產(chǎn)有限公司業(yè)績會上，該公司CEO邵明曉在接受媒體采訪時表示，龍湖將全力以赴為冠寓提供發(fā)展資源，長租公寓方面，龍湖計劃是每年開1萬-1.5萬間，三年后能夠達到10億元以上的租金收入(2017年為第一年)。在長租公寓布局上，冠寓未來將聚焦北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都等12個一線及領(lǐng)先二線城市。

3月21日，旭輝集團設(shè)立合營公司涉足公寓租賃。此前，旭輝集團副總裁林峰也在他的私人朋友圈里轉(zhuǎn)發(fā)了他們做長租公寓的文章，并稱希望未來可以做到20萬間。同樣，萬科也積極布局長租公寓領(lǐng)域。3月7日，萬科董事會秘書朱旭也曾表示租房的市場規(guī)模至少有1萬億元，目前在長租公寓領(lǐng)域沒有獨角獸的領(lǐng)軍人物。為此，萬科今年把長租公寓作為很重要的著力點。

事實上，不只是上述房企，包括遠洋、陽光城等在內(nèi)的眾多房企都已開始布局長租公寓。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在TOP30房企中，已有1/3進入了長租公寓。

此外，不僅是房企加速布局長租公寓，二手房中介機構(gòu)同樣如此。如鏈家旗下租賃品牌自如友家，2011年就已經(jīng)成立，到現(xiàn)在接近六年時間，目前已經(jīng)管理35萬間房屋。另外，還有互聯(lián)網(wǎng)公司創(chuàng)業(yè)的公寓品牌，如魔方、YOU+等。

萬億規(guī)模下的競爭

之所以眾多房企、中介機構(gòu)、各路資本紛紛進入長租公寓領(lǐng)域，背后的主要原因則是瞄準了長租公寓的未來。

據(jù)國開聯(lián)發(fā)布的《中國長租公寓行業(yè)商業(yè)模式與投資策略報告》行業(yè)研究報告顯示，2016年中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模大約達到了1.1萬億元，預(yù)計2020年這一數(shù)據(jù)將達到1.6萬億元，2025年增長到2.9萬億元，到2030年預(yù)計會超過4萬億元。

過去幾年中，長租公寓市場正迅速發(fā)展。目前已有20余家長租公寓相關(guān)公司贏得近35億元的融資，預(yù)計后續(xù)資本市場的投資仍將繼續(xù)。國開聯(lián)認為，隨著長租公寓市場主體的增加，并且各參與方都有加大布局的趨勢，大家都想在長租公寓這塊萬億元蛋糕下分一杯羹，未來行業(yè)一場廝殺在所難免。

未來租賃市場規(guī)模巨大，各路資本、開發(fā)商也開始進軍房屋租賃領(lǐng)域，未來行業(yè)會呈現(xiàn)出百花齊放的格局，決定一個品牌能否立足的關(guān)鍵在于成本控制及運營管理的能力。

以房企布局長租公寓為例，盡管開發(fā)商進入租賃市場本身有著資金、建造、裝修等多重天然優(yōu)勢，但目前國內(nèi)開發(fā)企業(yè)在租賃公寓方面的問題并不在此，成本管控和運營管理才是核心關(guān)鍵。房企在開發(fā)銷售類產(chǎn)品時習(xí)慣以快周轉(zhuǎn)為最高目標，當(dāng)持有運營時，需要考慮的卻是完全不同的問題。如何在兩個平行的領(lǐng)域都走得通，是想要涉足租賃領(lǐng)域開發(fā)企業(yè)亟待解決的問題。

在未來的市場競爭中，對運營機構(gòu)的盈利能力也是一種考驗。長租公寓盈利模式不應(yīng)該只是低成本收購房源和裝修改造后提高租金等形成的“剪刀差”的經(jīng)營效益，而是應(yīng)該在擴大規(guī)模后增加增值服務(wù)，包括租賃社區(qū)消費需求的把握等。

政策及市場有待規(guī)范

盡管長租公寓市場這幾年有了較快的發(fā)展，但不得不說的是，長租公寓目前仍是在‘鹽堿地’中前行。

租賃市場的發(fā)展時候未到，還需要一個培育的過程?，F(xiàn)在的稅收制度其實不鼓勵或者沒有引導(dǎo)市場把房屋釋放出來，這就意味著房地產(chǎn)市場還是以房屋的增值、以城市化、以土地快速增值為特征的市場形態(tài)，所以目前租賃市場僅僅是房屋交易市場的補充。真正要做到通過租賃這種方式解決住房問題為時尚早。此外，現(xiàn)在的長租公寓企業(yè)大多以資產(chǎn)管理的形態(tài)出現(xiàn)，這也說明制度和市場需求之間不匹配。

從政策端來看，2016年5月4日，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會議指出，實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進程。業(yè)內(nèi)認為，這一政策的出臺對長租公寓市場是利好，不過，目前圍繞刺激、保護、支持租賃市場的許多制度要素都很欠缺。

從長租公寓市場自身的發(fā)展來看，產(chǎn)品如何更好地匹配客戶需求，高于普通租房的價格能否配套相應(yīng)的服務(wù)，以及如何保證規(guī)模擴張與質(zhì)量之間的平衡，這些都是長租公寓企業(yè)應(yīng)該注意的問題。

不過，長租公寓市場未來巨大的潛力是被業(yè)內(nèi)廣泛看好的?！胞}堿地”中尚且存活下來的長租公寓品牌，在市場發(fā)展不斷走向規(guī)范成熟之后，發(fā)展前景可期。

更多相關(guān)資料，請詳見：國開聯(lián)發(fā)布的《中國長租公寓行業(yè)商業(yè)模式與投資策略報告》