當(dāng)前，房企進(jìn)軍長租公寓市場的頻率不斷加快，既是政策促成的結(jié)果，同時(shí)也是對存量市場前景的看好。雖然“痛點(diǎn)”已被抓到，但大量運(yùn)營機(jī)構(gòu)無法觸及到盈利點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)，也給房企帶來了警示。擁有資本優(yōu)勢和資管經(jīng)驗(yàn)的房企，有能力在規(guī)模上實(shí)現(xiàn)超越，但能否真正解決盈利難題，目前仍需觀察。

政策推動

隨著新房市場競爭愈加激烈，房企開始在存量領(lǐng)域進(jìn)行布局。除涉足棚戶區(qū)改造、收購爛尾樓等傳統(tǒng)方式外，近年來，越來越多房企涉足眾創(chuàng)空間、長租公寓等領(lǐng)域，融創(chuàng)、萬科等房企甚至入股了鏈家地產(chǎn)。

其中，因租賃市場空間龐大，競爭不充分，長租公寓領(lǐng)域成為近期房企關(guān)注的重點(diǎn)。

國開聯(lián)發(fā)布的《中國長租公寓行業(yè)商業(yè)模式與投資策略報(bào)告》指出，預(yù)計(jì)到2025年，中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。在未來租賃市場格局中，品牌公寓將占據(jù)半壁江山。

其邏輯在于，隨著城市開發(fā)的深入，新房市場空間漸小，存量房將是主要的供應(yīng)來源。與此同時(shí)，由于熱點(diǎn)城市房價(jià)漸高，未來將有越來越多的人以租房而非買房的方式解決住房問題。

在政策層面，2015年和2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，就連續(xù)提到租賃市場，其中有“加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展”的說法。

在這一領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖屬“后來者”，但近兩年來的步伐越來越快。萬科曾于2014年末推出萬科驛產(chǎn)品，后更名為“泊寓”；保利、遠(yuǎn)洋、綠城、陽光城在2015年布局長租公寓；金地、龍湖、旭輝、合富輝煌、世聯(lián)行于2016年進(jìn)入該市場；石榴集團(tuán)、佳兆業(yè)則在2017年進(jìn)入。

國開聯(lián)認(rèn)為，房企布局長租公寓，除看重龐大的存量市場外，還有政策環(huán)境因素。

2016年12月1日，萬科獲得北京海淀區(qū)兩宗土地。根據(jù)要求，兩幅土地的住宅限價(jià)53400元/平方米，項(xiàng)目建成需全部自持。這也是北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。此后，很多城市在土拍中加入自持條款。

若這種出讓規(guī)則進(jìn)一步推廣，未來房企手中將持有大量住宅項(xiàng)目。開發(fā)長租公寓，就將成為一種選擇。

2017年4月，住建部、國土部在《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》中也提到，“鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益?！?/span>

對于房企而言，不僅能看到租賃市場巨大的前景，還具備了現(xiàn)實(shí)的操作空間。

“偽輕資產(chǎn)”

但房企對該領(lǐng)域的布局，仍顯得小心翼翼。截至目前，除極少數(shù)案例外，絕大多數(shù)房企采用合作（如陽光城和寓見公寓）或輕資產(chǎn)的方式運(yùn)營長租公寓。

所謂“輕資產(chǎn)”，意味著開發(fā)商與項(xiàng)目持有方或經(jīng)營方簽訂長期房屋租賃合同，然后進(jìn)行裝修改造及運(yùn)營管理。與之相對的“重資產(chǎn)”，則指通過收購獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)或長期使用權(quán)，然后進(jìn)行運(yùn)營。

以熊貓公寓北京工業(yè)大學(xué)店為例，該處原為某快捷酒店，后被石榴集團(tuán)租下并予以改造。由于這一優(yōu)勢的存在，該項(xiàng)目擁有200多個房間，成為北京國貿(mào)區(qū)域規(guī)模最大的長租公寓項(xiàng)目。

龍湖在發(fā)布冠寓產(chǎn)品時(shí)也曾強(qiáng)調(diào)，按照規(guī)劃，起步階段的冠寓將以輕資產(chǎn)模式為主，會租賃其他的物業(yè)；之后會逐步加大持有比例，最終達(dá)到80%的重資產(chǎn)。

但即便是輕資產(chǎn)模式，也存在一定問題。

當(dāng)前長租公寓運(yùn)營方的成本最主要還是房源成本，即交給業(yè)主的房租成本。有的企業(yè)占到百分之七八十，集中式公寓約占百分之五六十，處于相對偏高水平。這就會極大制約運(yùn)營方的盈利能力。在現(xiàn)有條件下，只有實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，才能擠出一定利潤空間。

在當(dāng)前的社會化運(yùn)營機(jī)構(gòu)中，魔方公寓、優(yōu)家公寓等都進(jìn)行了多輪融資，其中一個重要用途，就是擴(kuò)大規(guī)模。

因此，有業(yè)內(nèi)人士將這種“輕資產(chǎn)”稱為“偽輕資產(chǎn)”，認(rèn)為只有不涉及產(chǎn)權(quán)的純粹運(yùn)營商，才能做到真正的“輕資產(chǎn)”，也能具備更好的盈利能力。

從投資角度看，考慮到前期較大的投入和一些優(yōu)惠的營銷策略，幾乎不可能盈利。但如果后續(xù)規(guī)模和品牌力影響足夠大，那么長租公寓的經(jīng)營利潤才會逐漸提高。

2017年5月23日，優(yōu)客逸家CEO劉翔對外宣布，4月份成都公司首次實(shí)現(xiàn)單城市盈利，這算是長租公寓行業(yè)中，為數(shù)不多宣布實(shí)現(xiàn)規(guī)?；钠髽I(yè)，但凈利潤只有一個點(diǎn)。而房企旗下的長租公寓品牌，目前尚未有盈利的消息傳出。

房企具有資金規(guī)模和資產(chǎn)管理能力的雙重優(yōu)勢，雖然布局長租公寓領(lǐng)域較晚，但仍有能力實(shí)現(xiàn)規(guī)模上的超越。而盈利能力不足，卻是整個行業(yè)都面臨的問題。

參照國外經(jīng)驗(yàn)，資產(chǎn)證券化將是可能的解決之道，如將REITs作為資產(chǎn)持有人。但就中國的現(xiàn)實(shí)而言，實(shí)現(xiàn)這一步恐尚需時(shí)日。

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