存量時代的中國租賃市場商機巨大。萬科、龍湖、佳兆業(yè)等知名房企紛紛進入長租公寓領(lǐng)域,并公布了各自的長租公寓拓展計劃和目標(biāo)。萬億級存量市場也預(yù)示著長租公寓在建設(shè)、裝修的需求上將不斷增加。按照每5年進行一次裝修的假設(shè)估算,長租公寓每年的裝修市場至少在千億元以上。
龍頭家裝企業(yè)聞風(fēng)而動
從目前各品牌長租公寓公布的計劃來看,萬科泊寓預(yù)計到2018年拓展45萬間;龍湖冠寓預(yù)計2017年底將開1.5萬間左右,力爭三年達到10萬間的規(guī)模;佳兆業(yè)2017年6月發(fā)布長租公寓品牌“創(chuàng)享空間”,預(yù)計三年內(nèi)打造10萬間。長租公寓作為存量住房的風(fēng)口,對家裝業(yè)是否能產(chǎn)生直接帶動作用?
我國目前品牌公寓的數(shù)量在200萬間左右,占整體租賃市場的比重約為2%。其中集中式公寓龍頭公司的平均管理規(guī)模為2~3萬間左右,分散式龍頭公司管理規(guī)模在50萬間左右。當(dāng)未來品牌公寓達到10%的市場占有率時,管理公寓數(shù)量將達到1060萬間。
面對不斷龐大的市場空間,龍頭裝修公司也開始聞風(fēng)而動。2017年9月16日,東易日盛發(fā)布公告稱成立長租公寓事業(yè)部,全面負(fù)責(zé)長租公寓裝修相關(guān)業(yè)務(wù),并認(rèn)為,按照每5年進行一次裝修的假設(shè)估算,長租公寓每年的裝修市場至少在千億元以上。盡管長租公寓市場空間巨大,但目前對家裝市場的影響卻較為微弱。廣田集團依然是以與開發(fā)商合作的商品住宅裝修業(yè)務(wù)為主,長租公寓裝修尚屬于相對較小的業(yè)務(wù)。
在國家大力推進“租售并舉”的政策下,裝修公司看好的不僅是龐大的租賃市場空間,而是多年的房地產(chǎn)精裝市場已經(jīng)被做成了雞肋。精裝市場面臨著無利可圖、倒賠現(xiàn)金流和質(zhì)量風(fēng)險,大部分供貨商都變成了出賣勞動力和產(chǎn)能。而長租公寓客戶考慮租不租的時候是把位置、價格和裝修綜合在一起判斷考慮,所以,長租公寓的市場化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于精裝修的市場化程度。
目前家居行業(yè)正處于整合狀態(tài)下,盡管市場規(guī)模很大,但能占有1%市場份額的企業(yè)卻很少,并且在國家樓市調(diào)控與行業(yè)競爭的雙重壓力下,家居企業(yè)強者恒強、弱者面臨淘汰的趨勢日益明顯。
裝修要當(dāng)成產(chǎn)品來做
在薄利時代,長租公寓運營企業(yè)對裝修成本的要求非常敏感。但同時,由于處在占領(lǐng)市場階段,大型家裝企業(yè)也認(rèn)為當(dāng)下“無利可圖”,而小的供應(yīng)商又會出現(xiàn)種種問題。
與集中式公寓裝修方式不同,以優(yōu)客逸家為代表的分散式公寓的裝修大多依靠外包給三方企業(yè)。其裝修合作方都是在當(dāng)?shù)卣袠?biāo),采用規(guī)模較小的供應(yīng)商以方便供貨。
目前已經(jīng)有很多裝修公司介入到長租公寓中來,但更多的是把長租公寓的裝修當(dāng)做一個工程來做。應(yīng)該把長租公寓作為一個裝修產(chǎn)品而不是裝修項目。目前長租公寓的裝修存在的最大問題就是沒有當(dāng)成產(chǎn)品來做,一個產(chǎn)品首先要了解租客的生活方式和喜好特征,再進行特殊性開發(fā),比如怎么做得更低價但是更耐久,風(fēng)格更不易過時,從維修保養(yǎng)的角度來講如何降低對租戶的騷擾,這都需要專業(yè)性的開發(fā)。
由于成本控制,長租公寓不可能像酒店一樣配備那么多維護人員,所以對裝修質(zhì)量和耐久性要求很高,一般來說,三年后裝修就得翻新,否則就會影響房租價格。
家居企業(yè)面臨行業(yè)競爭的壓力往往大于國家宏觀調(diào)控的壓力,大企業(yè)通過更高的效率、更低的成本占有更多的市場空間,而小企業(yè)不斷被邊緣化。目前企業(yè)的土地、環(huán)保、人工成本都在上升,原材料價格則有波動性,在這種背景下企業(yè)要將產(chǎn)品價格壓下來才能獲得市場份額,只有通過擴大生產(chǎn)規(guī)模、降低單位成本來實現(xiàn)。
據(jù)國開聯(lián)預(yù)測,目前長租公寓還處于賣方市場,未來會有大量的上下游公司進入到這一行業(yè),1~2年很快就會變成買方市場。
更多相關(guān)資料,請詳見:國開聯(lián)發(fā)布的《中國長租公寓行業(yè)商業(yè)模式與投資策略報告》
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