近兩年市場(chǎng)逐步對(duì)長(zhǎng)租公寓形成一種共識(shí)，即租賃已經(jīng)接棒成為房地產(chǎn)市場(chǎng)化20年后的下一個(gè)轉(zhuǎn)型方向，同時(shí)也是資本眼中的新一輪“風(fēng)口”。不過(guò)，在當(dāng)前階段，其中暴露出來(lái)的問(wèn)題并不比市場(chǎng)嗅到的機(jī)會(huì)少。在套用傳統(tǒng)的模式無(wú)效的情況下，長(zhǎng)租項(xiàng)目要采用何種融資模式、盈利模式，是整個(gè)市場(chǎng)下一步繞不開的話題。

長(zhǎng)租公寓盈利難

杭州鼎輝家破產(chǎn)波及4000租客，長(zhǎng)租公寓的金融化運(yùn)作模式被曝光，并引來(lái)社會(huì)廣泛關(guān)注。

從當(dāng)前跑馬圈地的市場(chǎng)格局來(lái)看，長(zhǎng)租市場(chǎng)主體主要包括開發(fā)商系、中介系、酒店系以及創(chuàng)業(yè)系等不同背景的運(yùn)營(yíng)方。財(cái)大氣粗的開發(fā)商運(yùn)營(yíng)者吐槽長(zhǎng)租項(xiàng)目虧損已經(jīng)成為常態(tài)。Soho中國(guó)潘石屹表示，“按照銀行的基準(zhǔn)利率4.9%，你可能4.9%貸不過(guò)來(lái)，拿不到。按5%、6%的銀行利率把款貸過(guò)來(lái)建成公寓，你租出去，你的回報(bào)率最高超不過(guò)1%，所以這個(gè)生意是虧。”

長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目確實(shí)很多都不賺錢，主要是收益是單一的，而且很多租金上升空間不大。這和租賃需求的過(guò)渡性有關(guān)。租賃市場(chǎng)收益呈U型，剛開始靠收租可以，但隨著規(guī)模做大，經(jīng)營(yíng)成本增加，比如說(shuō)消防、職工薪酬成本增加，政府監(jiān)管導(dǎo)致各類審批節(jié)奏放緩等，所以做到一定程度要想辦法突破一個(gè)瓶頸。

長(zhǎng)租公寓融資渠道單一

由于政策層面的鼓勵(lì)，長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行報(bào)備的條件和流程均較其他產(chǎn)品要容易很多。考慮到回報(bào)周期長(zhǎng)、盈利難等問(wèn)題，資金方尤其是銀保等金融機(jī)構(gòu)仍以謹(jǐn)慎為主。

從目前市場(chǎng)的選擇來(lái)看，租賃市場(chǎng)多以REITS、類REITS為代表的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品為主要融資模式。不過(guò)，在實(shí)際操作中這些產(chǎn)品也沒(méi)有逃脫傳統(tǒng)的路徑，面臨著頗多問(wèn)題。產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，還是‘抵押+兜底’，還要求發(fā)行方出25%的劣后，利率比同等級(jí)債券高1%左右。

吸引金融產(chǎn)品進(jìn)入，核心問(wèn)題是租價(jià)比（一年租金/售價(jià)），分子和分母都很難動(dòng)。觀察國(guó)家政策的思路，是要通過(guò)非住轉(zhuǎn)住的方式做大分母；但是非住轉(zhuǎn)住資產(chǎn)流動(dòng)性很差，甚至不能流動(dòng)、不能抵押，現(xiàn)在主要看主體信用，實(shí)際上就縮小了融資主體范圍。

這些問(wèn)題仍需要進(jìn)一步的解決方案。

長(zhǎng)租公寓模式存風(fēng)險(xiǎn)

北京剛剛因房租上漲和個(gè)別住房租賃企業(yè)哄抬租金搶占房源而進(jìn)入嚴(yán)監(jiān)管模式，8月23日杭州鼎家因經(jīng)營(yíng)不善宣布破產(chǎn)，約有4000戶租客受損，涉及的網(wǎng)貸平臺(tái)有6家。

然而，此次鼎家破產(chǎn)案暴露了三大風(fēng)險(xiǎn)：

第一、租客信用被違規(guī)使用的風(fēng)險(xiǎn)。此類租賃業(yè)務(wù)，中間加入了一層消費(fèi)貸業(yè)務(wù)。所以租客表面上是每個(gè)月付租金，但其實(shí)是每個(gè)月在還此類網(wǎng)貸。如果業(yè)務(wù)操作穩(wěn)定，本身沒(méi)問(wèn)題，但如果中間資金不到位，導(dǎo)致房東不愿意出租了，這個(gè)時(shí)候租客就會(huì)很被動(dòng)。但租客是必須要償付此類網(wǎng)貸的，這就會(huì)帶來(lái)很多被動(dòng)或很尷尬的地方。

第二、租金收益的監(jiān)管不到位。尤其是類似公司很多都是帶有網(wǎng)絡(luò)、科技、資產(chǎn)管理等字眼，旗下公司魚龍混雜，類似資金是用于收購(gòu)房源還是挪作其他用途，都面臨很多不確定性。類似不確定也帶來(lái)了很多風(fēng)險(xiǎn)，即一旦資金斷裂或挪用，此類長(zhǎng)租公寓背后的多米諾骨牌效應(yīng)就會(huì)顯現(xiàn)。

第三、內(nèi)部管理混亂。長(zhǎng)租公寓一旦規(guī)模做大，相關(guān)的管理就需要健全，如果內(nèi)部管理層都扯皮，那么很多違規(guī)亂象就會(huì)出現(xiàn)。而且管理層之間有各類糾紛，也會(huì)導(dǎo)致房東和租戶受牽連，所以一個(gè)穩(wěn)定的或者說(shuō)統(tǒng)一口徑的租賃管理很關(guān)鍵。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展，不管是盈利模式與能力的打造，還是融資渠道、方式的創(chuàng)新與運(yùn)營(yíng)模式的探索，對(duì)于當(dāng)前行業(yè)而言，都面臨諸多問(wèn)題，有待行業(yè)參與者的不斷創(chuàng)新與探索。

更多相關(guān)資料，請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)：國(guó)開聯(lián)發(fā)布的《中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)商業(yè)模式與投資策略報(bào)告》